Miljonprogrammet byggde hyresrätter i stor skala. Nu renoveras husen. Hyresgäster värjer sig mot lyxrenoveringar och hyreshöjningar. Karin Hedbrant rapporterar om försök att organisera motståndet. Bostaden har överallt och i alla tider varit en markör för social status. Men möjligen var den just i Sverige under några få decennier det inte lika självklart som i övriga världen. Med en medveten statlig bostadspolitik under trettio, fyrtio år från 1950-talet och framåt har en stor del av bostadsbeståndet bestått av kommunala bolag som drivits av så kallat "allmännyttiga" principer, en idé som uppskattats av människor ur skilda klasskikt. Det har varit en unik företeelse. Men steg för steg har en bostadspolitik med sociala förtecken avvecklats. Det är en konsekvens av socialdemokratins abdikering från att företräda låglöneklasserna. En fordom inflytelserik - också den unik svensk - hyresgäströrelse som stagnerat i sina arbetsformer och ambitioner har inte haft styrka nog att bjuda motstånd.
I dag står vi inför ett par stora avgörande bostadsfrågor. En av dem är förstås bostadsbristen och oförmågan att med politiska beslut och juridiska anpassningar möta en växande grupp av låginkomsttagares - och ungdomars - behov av billiga bostäder. En annan gäller miljonprogrammets renoveringsbehov, något som den förda bostadspolitiken mer eller mindre helt saknat beredskap för. De senaste åren har inneburit kraftiga hyreshöjningar i flera av storstädernas förortsområden. Utvecklingen förstärker ojämlika ekonomiska och statusmässiga boendevillkor. Det har många gånger skett i relativ tysthet i begränsade lokala områden där de boende känt sig maktlösa och utsatts för så kallade renovräkningar; Gränby och Kvarngärdet i Uppsala är exempel. Det har också saknats en kunnig bevakning i riksmedierna som i stället länge fixerat sig vid bostadsrättsmedelklassens ränteintressen. Ja, också vi i förorterna har nog känt oss ganska lugna med våra modesta hyresnivåer som passat våra inkomster tills kallduscharna kom.
Mitt i en period av uppskruvade nyproduktionskostnader och en medelklass med resurser att köpa sina bostäder tack vare bland annat exempellöst goda lånevillkor, har det parallellt funnits en hel del hyfsat billiga hyresbostäder i 60-70-talsområden. Produktionskostnaderna för dem har sedan länge betalats. Tills för ganska nyligen var det möjligt att få ett kontrakt i sådana stadsdelar i Stockholm efter tre till fem års kötid på bostadsförmedlingen. I dag har väntetiden ökat snabbt till närmare nio till tio år. Marknadstrycket och inflyttningen till de större städerna är mycket kraftig. Det påverkar naturligtvis det så kallade bruksvärdet för en lägenhet. Det har gett grönt ljus för skenande hyresavtal eftersom många är beredda att betala hög hyra för ett eget kontrakt.
De hyreshöjningar som fastighetsägarna nu kräver efter stambytesrenoveringar ligger i nivåer på 40-70 procent. Det finns exempel på lägre höjningar, till exempel i Järvaområdet i Stockholm, där allmännyttan fortfarande äger stora delar. Där förhandlats det till mer skäliga nivåer på ca 20-25 procent. Små privata fastighetsägare har stambytt fastigheter för mycket små höjningar, men det finns förstås motsatta skräckexempel på verkliga lyxrenoveringar för att tömma husen på gamla hyresgäster. Under många år gällde det så kallade badrumsavtalet som tecknats mellan fastighetsägarna och hyresgästföreningen: ett "helkaklat" renoverat badrum för 300 kr på en månadshyra. Det bara försvann när det började talas om mer omfattande stambyten.
Så plötsligt finns inga riktlinjer längre. I dag kan en hyreshöjning skena iväg till vilka procentsatser som helst med fullt juridiskt stöd. För att förstå detta måste man gå tillbaka till ett par avgörande lagändringar under 2000-talet. 2002 förändrades riktlinjerna för förvaltningen av allmännyttan. Den skulle i fortsättningen drivas efter "marknadsmässiga principer" och således inte längre pressa kostnader till förmån för de boendes ekonomi. Bostadsbolagen kunde därmed ta ut årliga höjningar även om boksluten snarast motiverade hyressänkning eller frysta hyror. Trots detta satsade inte bolagen på långsiktiga underhållsfonder. Under 90-talet avvecklades reparationsfonderna mer eller mindre eftersom de inte längre beskattades mildare än andra kapitaltillgångar. Vad den lagstiftaren tänkte på kan man undra. Det har dessutom varit vanligt att plocka ut stora summor ur kommunala bolag till helt andra verksamheter.
Den andra avgörande förändringen i hyreslagstiftningen kom 2011 då Alliansen drev igenom att även privatägda fastigheter kunde användas som jämförelseobjekt vid bruksvärderingar. Tidigare var det allmännyttan som ansågs representera skäliga hyresnivåer och reella kostnader, eftersom den inte var vinstdrivande.
En bostadspolitik med sociala förtecken är således historia. Hyresgästers juridiska status har definitivt försämrats de senaste tjugo åren. Fastighetsägarna har under den här tiden förvandlats från att vara samarbetspartner till att bli en motståndare med maktspråk. Även om det fortfarande förhandlas om hyror (vilket är en svensk tradition tack vare Hyresgästföreningens relativt starka historiska inflytande) är utrymmet för att granska privata bolags kalkyler närmast obefintligt. Hyresnämnderna som består av båda parterna plus en utslagsgivande domare har närmast konsekvent dömt till fastighetsägarnas fördel i tvister om hyresnivån efter stambytesrenoveringar. Hyreslagen har i praktiken urholkats till en partsinlaga.
Överhuvudtaget hunsas i dag hyresrättsinnehavare med godtyckliga krav på hyreshöjningar som inte behöver redovisas i form av kostnadskalkyler. Juridiskt finns fortfarande skyddet att inte behöva betala för sådant som ska vara underhållskostnader; det ska åligga en ansvarskännande fastighetsägare. Men stambytena finansieras i praktiken av så kallade statushöjande upprustningar. Och det är här det "helkaklade" och "den elektriska handdukstorken" och "köksparketten" kommer in. Saker som egentligen inte alls är särskilt dyra och knappast upplevs som avgörande förbättrad boendekvalitet. De statushöjande detaljerna används närmast som tillhyggen mot hyresrättsinnehavaren för att få höja hyran. Därtill byts kvalitetsköksstommar ut mot betydligt sämre, om än fräschare, produkter till "det innevarande årets nivå". Det som slarvigt kallas för lyxrenoveringar brukar faktiskt inte handla om någon lyx att tala om. Snarare en uppdatering med oftast enklaste slaget av sanitetsporslin och vitvaror som för ett par decennier sedan inte på något vis skulle motiverat kraftiga hyreshöjningar.
Bruksvärdesbegreppet är med den här utvecklingen svårförklarat, urgröpt och ytterst luddigt. En svår pedagogisk utmaning för hyresgäströrelsen vars förhandlare känner sig tvingade att teckna dessa avtal. I praktiken används det som ett sätt att relativt snabbt anpassa hyresnivåerna till den fria marknadens. Och orättvisorna i förhållande till dem som äger sin bostad ökar.
De stora avgörande ekonomiska och politiska maktfrågorna har länge tenderat att inte bli föremål för en rikspolitisk diskussion. Hyresrättsinnehavarnas intresse har förvandlats till ett särintresse i borgerliga riksmedier. En hyfsat resursstark hyresgäströrelse har inte tillräckligt offensivt bemött sina motståndare i fastighetsägarkretsar eller lyckats påverka borgerliga partier. Det finns visserligen alltjämt hyresrätter på till exempel Östermalm i Stockholm och moderater som är medlemmar som kunnat spela en aktivare roll. Men Hyresgästföreningen har blivit något av en koloss på lerfötter - med en kärna av ja-sägande förtroendevalda som haft sina styrelseposter och organisationsstrukturer cementerade i årtionden. Det finns en stark familjegemenskapskultur i Hyresgästföreningen, på gott och ont. Till detta kommer en stor grupp delvis yngre anställda med olika administrativa eller akademiska yrkeskompetenser och kanske inte ens hyresrättsboende. Det har genererat svårlösta interna motsättningar som förmodligen tagit kraft och förmåga från att samordna och fokusera hela hyresgäströrelsen mot den fastighetsägaroffensiv vi åsett under lång tid.
Givetvis finns exempel på motstånd och försök till inbrytningar i den här strukturen. Och långsamt har även den etablerade hyresgäströrelsen vaknat till. Men den har mycket att ta igen.
Ett av de intressantaste exemplen på motstånd började i Göteborg i det numera riksbekanta Pennygången som ägs av Stena Fastigheter. Stena gick ut hårt med sextioprocentiga krav under 2012 vilket skulle tvinga bort hälften av hyresgästerna enligt hyresgästföreningens beräkningar.
Ett bolag av Stenas modell drivs av affärsidén att köpa upp fastigheter i allmännyttan för låga priser, i allmänhet efter att de befintliga hyresgästerna inte velat eller haft ekonomiska möjligheter att köpa sina lägenheter. Efter några år rustar bolaget upp bestånden med genomgående kraftiga hyrespålägg. Stena är inte intresserat av dialog med en fattigpensionär eller en ensamstående mamma utan vill upprusta allt rationellt och enhetligt för maximalt hyresuttag. Om folk flyttar finns det nya hyresgäster som gärna betalar den nya hyran. Som en fastighetschef på Stena uttryckte sig nyligen: "vi renoverar inte för nuvarande boende utan för framtidens hyresgäster..."
Ett motstånd måste få ett offentligt uttryck och lyfta fram de ekonomiska konsekvenserna för enskilda individer. Så länge människor reagerar privat till exempel genom att kontakta fastighetsägaren med brev och upprörda telefonsamtal så osynliggörs det och ingenting händer. I Pennygången bildades nätverk och öppna samrådsgrupper med Stena som alla hade rätt att närvara på. Man valde att inte ha fasta talespersoner utan agerade som ett kollektiv som hade pratat ihop sig om vissa mål. En viktig faktor på Pennygången var också att det bland de boende fanns pålästa personer som var väl samhällsbevandrade och kunde bostadsfrågorna. Nätverket tog fram alternativa förslag med mer begränsade ingrepp, större hänsyn till verkliga behov osv. Det hade nog varit trevligt med balkonger men de boende hade inte råd (nog för att Stena hade haft råd att bjuda på dem...). De aktivaste lade ner enormt med tid och engagemang, oavlönat som alla förstår. De startade poddradion "Pennypodden" som också granskar den svenska bostadspolitiken i allmänhet. Och Stena började lyssna. De höga hyreskraven bantades ner till 14 procent, rivningskontrakten som omfattat en fjärdedel av de boende slopades, det erbjöds större valfrihet och fler nivåer av förändringar i varje lägenhet. Alla dessa förändringar skedde frivilligt från Stenas sida trots att hyresnämnden hade gett grönt ljus till den ursprungliga renoverings- och hyresnivån. Uppgörelsen slutfördes i samarbete med Hyresgästföreningen som bistod med administrativ kunskap för det formella avtalet. På det här sättet skördade Stena en hel del goodwill och kanske ett rykte om att vara öppet för konstruktiv dialog. Det skulle dock visa sig i nya områden att Stena inte låtsades om sina erfarenheter från Pennygången.
Erfarenheterna från Pennygången inspirerade Göteborgsbaserade personer att starta ett nationellt nätverk för att utbyta erfarenheter och stötta med kunskaper. Ett sådant initiativ är "Alla ska kunna bo kvar". Aktivisterna uppmanar hyresrättsinnehavare som står inför upprustningar att inte skriva på de enskilda avtalen som krävs för att arbeten ska kunna sättas igång. Det är i nuläget det enda formella verktyget som finns för att åtminstone vinna tid och hinna granska detaljer omkring fastighetsbolagens planer. Hyresgästföreningen företräder alltid en enskild medlem som inte skriver på i hyresnämnden - och det finns trots allt en liten möjlighet att där få sin enskilda sak prövad. Men det viktigaste arbetet sker i informella nätverk med opinionsarbete. En genomgående erfarenhet är att de samrådsgrupper som främst satsar på att träffa fastighetsägare gång på gång blir skamligt överkörda i slutändan. Sittningarna blir ett spel för galleriet.
Under de senaste åren har flera konferenser och seminarier ordnats för att öka kunskaperna om bostadspolitik på alla nivåer. Nätverken Bostadsvrålet, Bopoolen och Jag vill ha bostad ordnar seminarier. Där samlas en ung generation som borde bli en vital del av den betydligt mer resursstarka etablerade Hyresgästföreningen. I de här grupperna finns ett stort engagemang och intresse för att undersöka nya bostadstyper och alternativt byggande med en samhällelig och social grundsyn.
Här finns energi och framtidsidéer. De inhyrda konsulterna på Hyresgästföreningens konferenser försöker förgäves peppa en åldrad och resignerad förtroendemannakår. Trots alla utbildningsinsatser på fina kursgårdar verkar tyvärr inte förmågan att delta i det stora demokratiska samtalet i andra församlingar öka. Även i de interna demokratiska processerna är det slående hur få som deltar i diskussionen trots de allt hårdnande villkoren för hyresrätten. Nätverken och Hyresgästföreningen representerar två helt skilda föreningskulturer och idéer om vad en folkrörelse kan vara. Tyvärr verkar de ha svårt att integrera sig med varandra.
Ungefär 25 procent av rekordårens fastigheter lär vara stambytta vid det här laget. Högst skiftande hyreshöjningar är klara för åtskilligt av allmännyttans bestånd. Huvuddelen återstår, och en stor del av den, kanske 500 000 lägenheter, ägs av privata bolag, många uppköpta under de år allmännyttan reades ut. Sent omsider har det tagits ett litet regeringsinitiativ: en enmansutredning (Agneta Börjesson) som ska vara klar i februari 2017 ska se över hyreslagen och hyresnämndernas praxis och även andrahandsmarknaden.
När stammarna väl är bytta är det inte så svårt att göra förändringsarbeten i inredningen. Det kostar något mer förstås när inte allt kan göras samtidigt - men vad vinns inte i ökad personlig anpassning och trivsel för människorna? Standardiserade renoveringar och de många gånger undermåliga hantverksarbetena som utförs på en pressad byggentreprenörsmarknad är knappast till för något annat än vinstmaximering. Köksstommarna i miljonprogrammen är ofta av högre kvalitet än de nya som sätts in. Många av oss tycker inte ens att det blir särskilt snyggt - bara trist och opersonligt, ett billigt eko av de glättade bostadsbilagorna. Riktigt nöjda är förmodligen bara koncernledningarna, men knappast någon annan nivå bland personalen i bostadsföretagen - hur roligt är det att vara fastighetsskötare när de boende är förbannade och besvikna på sitt bostadsbolag? Men när majoriteten av de boende så småningom bytts ut glöms förstås all upprördhet...
En bostad är ett hem. Det är inte vilken vara som helst. Ibland kan man av fastighetsägarnas attityd tro att en hyresrättsinnehavare är en människa som inte bryr sig om sitt hem lika mycket som en person som "valt" att äga sitt boende. Som "hyresgäst" - detta problematiska ord - kan du förväntas acceptera att bli omflyttad lite hur som helst. Vi som inte har råd förväntas ju flytta vidare. Någonstans. Som ett kolli. Några ska ju skyfflas omkring längst ner i den där berömda flyttkedjan som ska frigöra bostäder. Som om inte vi som hyr och har låga inkomster vore lika noga med var vi vill bo eller hur mycket engagemang och omsorg vi lägger ner på våra hem. Det tar ofta flera år att bo in sig, att skaffa möbler och inventarier som passar och känns rätt i vissa utrymmen. Men har någon någonsin sett ett inredningsreportage från en miljonprogramslägenhet? Nej, vi räknas inte i det sammanhanget!
Att en allt större del av bostäderna blir marknadsvaror och därmed lyder under fastighetsägarnas allt större suveränitet innebär ett förakt för dessa grundläggande mänskliga värden. Och i detta sammanhang finns det ju skäl att påpeka vilket oändligt trist samhälle vi får när stadskärnorna dräneras på personer med lägre inkomster - en följd av uppgörelser enligt bruksvärdesnormen med hyror som närmar sig nyproduktionens skyhöga nivåer. Det blir tämligen sterila kvarter där inget lågbudgetliv nånsin kan beredas utrymme. Hur många vill egentligen ha det så? De som har makten på bostadsmarknaden och själva sitter i sina eleganta sjötomtsvillor eller penthousevåningar och dessutom äger fantastiska sommarpalats i skärgården eller på Rivieran, de är förstås nöjda. Men alla vi andra?
